鼠年澳门楼市趋于平稳淡静

admin 7个月前 (04-07) 快讯 55 2

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

去年12月份,国家主席习近平亲赴澳门,见证特区成立廿年和第五任行政长官贺一诚就职。廿载走来,澳门经济发展腾飞,从回归初的519亿澳门元增加到2018年的4,447亿澳门元;2018人均GDP达8.64万美元,到2020年更可能挑战10万美元,或变成全球最富有地区。

2019年下半年香港爆发历史性社会运动,也牵连到濠江整体经济,以至当地楼市情况。2019年港澳楼市表现相同,同样呈现「先高后低」现象,尤其进入第四季,基本上濠江楼市浮现买卖两闲;全年住宅楼价算得持平、写字楼量跌价升、但是店舖市场徐徐向下,零售活动减少,租客开始要求业主轻微减租。整体来说,2019年澳门楼市平稳中交易淡静,未能突破闷局。

住宅去年成交量急跌

根据澳门财政局数据资料显示,去年1至11月录得住宅单位成交共7,296宗、一手楼占约2,011宗,分别按年急降28%和41%。再推算12月成交量约500宗内,则2019年住宅单位成交不多于7,800宗、一手交易少于2,150宗,全年成交量急跌已成定局。

去年1至11月住宅平均实用呎价是10,155元(澳门元,下同),较去年同期微减0.15%,基本上没有大变动。纵观全年,月份平方呎价变动不大,介乎9,162至10,856元,而成交量当5至8月间「摸顶」后便拾级而下直至年底,整体楼市放缓情形非常明显。

在不乏楼市辣招限制下,首置人士仍是和将是物业市场的主要购买者。首11月首置人士成交了6,053宗,占总数83%,而一手成交量主要来自三大楼盘,即海上居、金艀W铸及金光大道-銆海湾,占了一手总成交量的78%。它们的实用呎价平均介乎13,500至15,600元/呎,造成一手价引高整体平均呎价的惯常现象。政府宣布经房恢复应市,都令中下价私楼表现受压,高档私楼市场成为2019年市场焦点。

2019年澳门基建丰收年头,分别有港珠澳大桥实现通车、恭J轻轨线投入服务及澳门莲花口岸落实搬入横琴口岸。12月20日国家主席再宣布澳门会建立以人民币计价的证券市场,为澳门未来发展注入新动力。

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上车一族转投横琴区

去年六月珠海政府印发《关于常住横琴的澳门居民参加珠海市基本医疗保险试点有关问题的通知》,正式试点常住横琴的澳门居民参加珠海市基本医疗保险、便利澳门居民来琴学习、就业、创业及生活。横琴中行更提供「一站通」服务项目,一小时便可办妥手续。可见未来,部分澳门居民和外地于澳门工作人士会选择常住横琴,利好当地住宅租售市场。

另外,横琴区正加速推进「澳门新街坊」项目,建设「澳人澳地」房屋,肯定会长远地吸引澳门居民植根横琴土地上!这群澳门上车一族会被吸收到横琴,对本澳中下档私楼造成压力,私楼市场逐渐走向高端,整体上呈现浓缩局面。

再转向讨论当地写字楼市场。2019年1月至10月,写字楼成交金额共录得11.82亿,与2018年同期的36.47亿元,相差达68%。全年成交量高峰期是5月,下半年拾步向下,至年底更回落到每月单位数字成交宗数,是买卖两闲局面。但是去年首十个月,录得5,217家新公司在澳门注册成立,较去年同期的5,051家,按年上升3%。这跟当地经济放缓局面是反向的,似乎是受惠于某些香港公司因本地社会不稳而在澳门先注册谋后荂C

笔者看好当地写字楼市场,尤其是中央已宣布澳门成立以人民币计价的证券市场。预料今年当证券市场实质构建后,会吸引不少证券公司、专业服务公司,结算公司开立分行,部署加入未来证券市场。具体受惠日子还看证券市场建立时间表。

看好中长期整体前景

展望2020年,澳门楼市系于几大因素,如美国大选结果、香港社会运动发展、澳门政府房屋和土地政策,包括澳门经屋、「澳人澳地」、都市更新等等。笔者预料整体楼市是平稳偏交易淡静,待全球经济明朗化后,才会迎来真正复苏现象。新届特区开局不俗,对后市产生平稳作用。澳门楼市中长期仍然被看好,只不过短期外围政经因素促使市场交易淡静而已。■题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。

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  • 温州新闻 2020-04-04 00:30:31 回复

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